城市更新项目的前融

一、城市更新项目前融的介入时点

二、城市更新项目前融的产品及风控设置

三、城市更新前融的贷款置换

自年2月23日自然资源部召开年住宅用地供应分类调控工作视频会议后，随后天津、郑州、青岛、苏州、济南、深圳、宁波等城市陆续发布了住宅用地集中发布出让公告（1年不超过3次）并集中组织出让活动的相关通知（预计其他重点城市也会很快跟进发布）。因集中供地制度主要利好头部房企以及实力较好的地方性房企，很多房企开始重新将拿地重心转向城市更新、棚改、一二级联动、产业勾地、收并购、不良等领域，其中城市更新的拿地方式以及前融途径成为了集中供地新规之后的讨论热点。

一、城市更新项目前融的介入时点

对于开发商来说，城市更新项目的前融需求主要是三类：第一类是前期工作期间的融资，比如深圳项目的更新计划立项之前、东莞项目的前期服务商阶段的资金需求；第二类是为了锁定项目或埋钉子、做税筹布局等提前收购物业所需的并购融资，比如开发商通过表面与其无关联关系的第三方提前收购更新项目范围内的一些红本物业、小产权房等出现的资金需求；第三类是更新项目的申报主体/实施主体因更新项目的推进（如拆迁安置补偿等）所需的融资支持。因第一类的融资体量偏小，第二类的并购融资经常不与实施主体挂钩，因此更新项目的前融主要是针对第三类的融资需求展开。为便于说明，以下先以深圳、广州、东莞城市更新项目的前融介入时点为例，就前融的具体进入时点逐一举例说明。

（一）深圳城市更新项目的前融介入时点

深圳城市更新项目推进过程主要有四大节点，分别为列入更新计划（立项）、专规审批通过、实施主体确认、签订土地出让合同。更新项目的计划申报是个敲门砖，如果存在多个权利主体意愿难以统一、合法用地面积不足等问题，则列入更新计划都存在很大的不确定性，而未能列入更新计划的项目也就肯定暂时没有什么价值。正是基于上述原因，若更新项目都还未列入更新计划的，大部分资金机构都是不会去碰的。

深圳城市更新项目取得银行的低成本融资主要是更新贷和拆迁贷，其中拆迁贷方面有些银行可以是在项目列入更新计划并满足一定的拆迁签约率的基础上就予进入，也有银行是要求专规公示或专规审批通过并已完成一定的签约率后方可进入。因在后端的融资中银行有绝对的成本优势，因此我们前融机构的最佳进入时点是立项后（也即列入更新计划后）至项目取得银行拆迁贷之前（实际上一般是拆迁签约率达到双60%之前），当然如果融资方的资质较弱，则我们也可以在后端的专规通过前后的时点进入。

（二）东莞城市更新项目前融的介入时点

东莞的城市更新项目的推进主要亦包括四个主要节点/阶段，一是前期服务商招引及前期工作阶段，二是单一主体挂牌招商阶段，三是1+N方案审批与批复，四是签订土地出让合同。因前期服务商主要是受托处理前期更新工作的性质，与单一主体挂牌招商阶段的中标方（也即城市更新项目的实施主体）没有必然的联系，也即两者具有本质的区别，因此我们前融机构基本只对挂牌招商阶段的中标方提供前融资金，当然最重要的还是评估中标方已锁定或已签订拆赔协议的相关情况或者完成拆赔协议签订的可能性。当然，如果前期服务商系品牌开发商的关联方或控制的主体，并由实力开发商提供增信的情况下，前融机构亦可以考虑与该主体成立城市更新基金，从前期服务商招引及前期工作阶段即参与到该项目的融资中。

值得一提的是，虽然前期服务商的收益仅仅为相对固定的前期委托费用，但仍有一些地方性银行可以对东莞的镇属企业或国企背景的前期服务商提供贷款，当然如果是后期的拆迁贷款的话，银行也是会要求在取得挂牌招商的中标资格并且达到90%左右的签约率之后才能进入。

（三）广州城市更新项目前融的介入时点

在广州城市更新的几种模式中，最常见也最典型的是村企合作城市更新项目的模式。在前融方面，我们一般的介入时点是在城市更新项目在三资平台正式招标合作企业之时，包括向竞选企业提供竞选保证金融资、履约保证金融资和前期征地拆迁费用融资（指项目实施方案未批复前）。当然，就业务操作本身而言，我们更倾向于融资方成功中标为项目合作企业的这个时点，如果融资方的主体较弱则会考虑在项目实施方案批复生效后再予进入。

值得一提的是，与东莞的情况类似，针对一些品牌开发商的关联方或控制的主体，一些地方行、城商行也可以在村民表决改造意愿选择意向合作企业后，就直接向意向合作企业提供保证金融资。融资方成功中标为更新项目的合作企业后，上述银行继续向融资方提供履约保证金融资以及前期征地拆迁费用融资等。

二、城市更新项目前融的产品及风控设置

在城市更新项目的前融产品中，目前最为常见的是一些民间机构的明股实债或股加债类的产品，另外就是越来越受推崇的“信托+基金/有限合伙”的优先股产品。国央企机构以及外资机构资金虽然对城市更新项目的前融觊觎已久，但因风控层面很难达到这类机构的保守要求，因此这些大体量的资金一般都较难进入（目前亦有保险机构尝试参与城市更新项目）。在我们与信托公司合作的优先股业务中，在具体操作方面，一般是西政发起设立有限合伙企业，信托计划认购合伙企业的份额，合伙企业再以增资或受让股权等形式取得原属于融资方控制的项目公司股权并实现投资款的注入，退出方面则更多地是以开发商回购项目公司股权的形式实现，当然项目公司必须是拆赔的签约主体或与村集体的合作主体、更新项目的实施主体等。

（一）城市更新项目前融的交易对手选择

对于我们操作的立项后至项目取得银行拆迁贷之前的城市更新前融项目而言，因为项目仍旧偏前期，风控层面无法就项目本身形成抓手，因此该阶段的前融更多地依赖于对融资主体的征信以及其他资产、还款来源等的综合判断，其中对交易对手的具体评判标准可参考如下：

1.融资方的项目操作经验

考虑到城市更新项目的复杂性，我们目前认可的交易对手基本都要求实控人或其核心团队从事更新行业或经营年限有8年以上，且至少有一个成功的项目操作经验（指全流程操作至取得实施主体资格）。

城市更新项目的获取对资源的依赖度非常高，比如很多项目方只是因为跟村股份公司或其核心人员非常熟悉，或者是能掌握被拆迁户等各种关键的资源，所以才取得了项目，但这类融资主体往往缺乏成熟的操作经验或操盘团队，更新的推进节奏以及处理各方关系的能力都有待考验，因此前融资金的退出往往会面临更大的风险。

2.融资方的综合实力

以深圳的更新项目为例，因项目列入更新计划只是通过了第一个节点，项目的实际价值非常有限，因此风控措施和还款来源更多地依赖于融资方的综合实力。具体来说，我们主要

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